Продажа квартир в ипотеке

Если заёмщик не имеет возможности платить по ипотечному кредиту, то ипотечная квартира выставляется на продажу. У заемщика остаётся одна возможность ― это продать не выкупленную в кредит квартиру и таким образом расплатиться с банком. Однако существует серьёзная проблема для заёмщика банка и продавца ипотечной квартиры в одном лице, так как сам объект продажи на момент совершения сделки находится в залоге у банка, который и предоставлял ипотечный кредит на данную квартиру.

Какие же сложности возникают при продаже такой квартиры в ипотеке, которая находится в залоге у банка? При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого данная квартира продавца. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.

Как продать квартиру в ипотеке?

Существует несколько возможных способов продажи квартиры, находящейся в залоге банка. Рассмотрим их с точки зрения покупателя:

  1. Пример: покупатель вносит задаток в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, чтобы заёмщик-продавец мог погасить дог или остаток по ипотеке, предоставленной банком на квартиру, являющуюся объектом сделки.

    Таким образом закрывается ипотечный кредит и все обязательства заёмщика-продавца перед банком по данному кредиту будут выполнены, после чего он сможет осуществить сделку по продаже квартиры без каких-либо требований банка.


    Обратить внимание: риск для покупателя такой квартиры заключается в том, что продавец, получая деньги и погашая кредит, не продает или не переоформляет погашенную по ипотечному кредиту квартиру. 


  2. Пример: покупатель приобретает квартиру, которая по стечению обстоятельств находится в залоге.
После совершения сделки с квартирой в ипотеке банк получает денежные средства в размере остатка по кредиту, остатка ссудной задолженности. Только после поступления средств в банк, он выдаёт покупателю (в лице нового собственника квартиры) справку, в которой прописано, что все обязательства перед банком выполнены, и теперь новый собственник имеет возможность и право подать документы в органы юстиции, для того, чтобы снять обременение.




    Обратить внимание: покупатель снимая залог имеет лишние трудозатраты, а так же денежные расходы.



  3. Пример: покупатель приобретает квартиру, совершая сделку и передавая деньги через аккредитивный счёт.
Сама сделка протекает следующим образом: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, который открывается в банке, при этом оговариваются все условия, при которых возможен доступ к деньгам. В случае полной регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, банк получает доступ к части денежных средств на счёте, равной остатку ссудной задолженности заёмщика. К разнице между остатком судной задолженности и стоимости квартиры имеет доступ заёмщик-продавец квартиры. 
Если сделка по каким-либо причинам не будет зарегистрирована, то доступ к деньгам на счёте будет у покупателя, чтобы иметь возможность забрать деньги обратно.




    
При такой процедуре передачи денежных средств, банк выдаёт документы для снятия залога сразу, а регистрация снятия обременения протекает параллельно с регистрацией перехода права собственности на покупателя – нового собственника.




    Обратить внимание, а лучше вспомнить, что становится с денежными средствами на счетах банков, во время их банкротства. Иными словами, если в течении совершения сделки банк будет признан банкротом, то покупателю в случае не состоявшейся регистрации сделки по каким-либо причинам будет сложно вернуть свои деньги. Конечно, подобное событие маловероятно, однако покупатели предпочитают не рисковать.



  4. Пример: покупатель совершает покупку квартиры, и передает денежные средства через ячейку депозитария банка. В данном случае банк готовит все необходимые документы для снятия обременения с квартиры и регистрация снятия обременения протекает вместе с регистрацией перехода права собственности продаваемого объекта на нового собственника.



    Это один из тех способ, который больше всего устраивает покупателя, вот только не все банки готовы пойти на встречу и решать вопрос подобным образом.


    Самый существенный минус при продажи квартиры, которая находится в залоге банка состоит в том, что в качестве покупателя может рассматриваться обладатель необходимой суммы, либо тот, кто будет оформлять кредит в том же банке-кредиторе, в залоге которого и находится квартира ― объект сделки. Иными словами, если покупатель (к примеру) попытается с помощью кредитных средств банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, то совершить подобную сделку будет совершенно не возможно, а следовательно круг потенциальных покупателей сужается.




    В целом если квартира, выставленная на продажу, находится в залоге у банка, то совершить с ней сделку, намного сложнее, чем с квартирой, на которую обременение обязательств не распространяется. Более того стоимость квартиры, находящейся в залоге у банка, намного ниже стоимости аналогичных квартир без обременения.

    Смотрите также информацию – Материнский капитал и покупка квартиры.